Descubra como o Código Civil Brasileiro e a Justiça protegem o locatário em contratos sob medida

Baseado em: Built to suit: Apontamentos breves sobre o inadimplemento do locador – Migalhas

24/01/2025 – Brasília

O modelo de locação built to suit (BTS), ou “construído sob medida”, vem se tornando cada vez mais popular no mercado imobiliário brasileiro. Nesse tipo de contrato, o locador projeta e constrói um imóvel feito especialmente para atender às necessidades do locatário, que se compromete a alugá-lo por um período prolongado. Mas o que acontece quando o locador não cumpre a sua parte no acordo?

A principal obrigação do locador em contratos BTS é entregar o imóvel conforme o combinado: no prazo, com as especificações técnicas e as condições acordadas. Quando isso não acontece, o locatário pode enfrentar sérios prejuízos, como atrasos no início das suas operações e custos inesperados. Para essas situações, o Código Civil Brasileiro oferece mecanismos de proteção.

Os artigos 389 e 475 do Código Civil permitem que o locatário solicite o cumprimento forçado da obrigação ou até mesmo a rescisão do contrato, além de pedir indenização por danos sofridos. Já o artigo 566 reforça a responsabilidade do locador de entregar o imóvel em condições adequadas para o uso pretendido. Esses dispositivos garantem que o locatário não fique desamparado diante do inadimplemento.

Outro ponto importante são as cláusulas penais que geralmente aparecem em contratos BTS. Elas funcionam como uma forma de penalizar o locador em caso de descumprimento e proteger o locatário. Contudo, essas cláusulas precisam ser claras e equilibradas para evitar abusos ou conflitos futuros.

A Justiça brasileira, especialmente o Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem reconhecido a importância de proteger o locatário nesses contratos, principalmente quando fica provado que o descumprimento do locador causou prejuízos significativos. O entendimento é que, em acordos desse tipo, a boa-fé e o equilíbrio entre as partes são fundamentais.

Para evitar problemas, é essencial que contratos BTS sejam bem elaborados, prevendo todas as possíveis situações de inadimplência e como elas serão tratadas. Contar com orientação jurídica especializada faz toda a diferença, garantindo segurança para ambas as partes e minimizando os riscos de conflitos.

Referências:

Migalhas. Built to Suit: Apontamentos breves sobre o inadimplemento do locador. Disponível em: www.migalhas.com.br.

Brasil. Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002). Disponível em: www.planalto.gov.br.