Entenda como os contratos de arrematação definem a responsabilidade por despesas propter rem, como IPTU e taxas condominiais, entre a arrematação e a posse do imóvel

Baseado em: Responsabilidade por despesa propter rem entre arrematação e posse – Migalhas

15/04/2025 – Brasília

A arrematação de imóveis em leilões judiciais é uma modalidade cada vez mais comum de aquisição. Mas ela vem acompanhada de desafios, especialmente sobre quem deve pagar as despesas que “seguem a coisa” — como o IPTU e as taxas condominiais. Essas são chamadas de despesas propter rem, que vinculam o bem, independentemente de quem o possua.

O contrato de arrematação, formalizado com a homologação judicial, é o instrumento que vincula o arrematante às obrigações assumidas. Assim, mesmo sem a posse, o novo proprietário pode ser responsabilizado por débitos anteriores, desde que isso esteja claro no edital ou na decisão judicial que confirma a arrematação.

No entanto, há divergências. Em algumas decisões, tribunais consideram que a responsabilidade só se transfere com a imissão na posse — isto é, quando o arrematante realmente entra no imóvel. Quando isso não ocorre, o antigo proprietário (que continua usufruindo do bem) pode ser responsabilizado contratualmente e judicialmente pelas dívidas geradas no período.

Esse cenário reforça a importância da análise jurídica do edital de leilão e do contrato de arrematação, que deve prever de forma clara os efeitos jurídicos da transferência de propriedade, especialmente sobre encargos e obrigações anteriores à posse.

Portanto, ao lidar com contratos relacionados à arrematação judicial, é essencial compreender as consequências jurídicas previstas e não previstas expressamente — principalmente quando se trata de despesas propter rem.

Referências:

Migalhas. “Responsabilidade por despesa propter rem entre arrematação e posse.” Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/428460/responsabilidade-por-despesa-propter-rem-entre-arrematacao-e-posse

Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.345.331/RS. Rel. Min. Luis Felipe Salomão. DJe 20/04/2015.

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