STF aplica o Tema 492 e invalida cobranças sem consentimento em contratos de adesão

Baseado em: As diversas formas de adesão do Tema 492 do STF – Migalhas

29/04/2025 – Brasília

Entendendo o Tema 492 do STF

Em decisão proferida no Recurso Extraordinário nº 695.911, o STF fixou a tese de que a cobrança por parte de associações de taxas de manutenção e conservação de loteamentos urbanos de proprietários não associados é inconstitucional, exceto se houver adesão formal ou registro da obrigação na matrícula do imóvel. ​

Essa decisão reforça o princípio da liberdade de associação, previsto no artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal, garantindo que ninguém seja compelido a se associar ou a se manter associado contra a sua vontade.​

Implicações para contratos de adesão

A decisão do STF impacta diretamente os contratos de adesão firmados entre associações de moradores e proprietários de lotes. A partir da vigência da Lei nº 13.465/2017, tornou-se possível a cobrança de taxas de manutenção desde que o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis ou haja adesão expressa do proprietário.

Assim, contratos que preveem a cobrança de taxas devem estar devidamente formalizados e registrados para que tenham validade jurídica e possam ser exigidos dos proprietários.

Jurisprudência recente

Tribunais têm aplicado o entendimento do STF em suas decisões. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP), por exemplo, reconheceu a ilegitimidade da cobrança de taxa de manutenção de um proprietário que não havia aderido formalmente à associação de moradores, mesmo tendo participado de assembleias. ​

Essa jurisprudência reforça a necessidade de formalização da adesão para que a cobrança seja legítima.​

Conclusão

A decisão do STF no Tema 492 estabelece critérios claros para a cobrança de taxas de manutenção por associações de moradores, respeitando o princípio constitucional da liberdade de associação. Proprietários de lotes em loteamentos urbanos devem estar atentos à formalização de sua adesão às associações e ao registro das obrigações na matrícula do imóvel para evitar cobranças indevidas.

Referências

Supremo Tribunal Federal. Tema 492: Recurso Extraordinário nº 695.911. Disponível em: https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/verAndamentoProcesso.asp?classeProcesso=RE&incidente=4262142&numeroProcesso=695911&numeroTema=492​

Migalhas. “TJ/SP reconhece ilegitimidade de taxa de manutenção em loteamento”. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/quentes/419641/tj-sp-reconhece-ilegitimidade-de-taxa-de-manutencao-em-loteamento

Jusbrasil. “Tema 492 – Jurisprudência”. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/busca?q=tema+492